09 10 2017

任泽平：北京人口仍有较大的增长空间 超1000万

我们在2015年有一个预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动”，除了货币超发因素外，预测的逻辑是基于城镇化进程中人口迁移聚集的规律趋势，可分两个阶段，第一个阶段是人从农村到城市，房价普涨，只是涨幅大小跟人口聚集多少有关；第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集，一二线大都市圈人口继续增加，年轻的移民增加城市活力，但三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞，老龄化加重，第二个阶段房价的分化日趋明显。这是国际城镇化进程中人口迁移的市场经济规律。这也就意味着，试图限制大城市人口的行政性措施是违背经济规律的，出路在于着力解决城市规划和基础设施供给不足问题。本文详述了相关的逻辑和证据。这对我们理解未来城镇化规律、人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

当前北京、上海等地的新一轮城市总体规划正处于编制过程中，2030年常住人口规模控制目标将在其中确定，预计将于明年内陆续公布。2015年发布的《京津冀协同发展规划》要求北京市到2020年把常住人口控制在2300万人以内；2016年8月发布的《上海市城市总体规划（2016-2040）(草案)》要求到2020年、2040年把常住人口控制在2500万人以内。北京上海为何要控制人口规模？人口控得住么？

城市人口集聚的基本逻辑：经济-人口平衡。从长期来看，决定一个城市人口集聚规模的关键在于该城市与所在国家其他地区的收入差距。这种区域收入差距可简单地用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。在长期，由于市场不完全竞争以及城市之间、个体之间等存在明显差异，当城市在人口集聚规模基本稳定时，其经济份额与人口份额的比值虽并不会等于1，但将保持1附近的水平。