05 08 2019

房地产遭遇艰难一周：央行两次点名 千亿市值蒸发

本周，可能是不少地产开发商们从业以来最难过的一周。

继7月30日中央政治局会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，央行也在本周两次对房地产行业点名：
7月31日晚间，央行官网显示，央行于7月29日（周一）在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。
8月2日晚间，央行官网显示，人民银行在当天上午召开了2019年下半年工作电视会议。近5000字的会议通稿中就提到，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照‘因城施策’的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。”
在此背景下，有城市房贷额度和利率近期明显收紧。据浙江之声今日（8月4日）报道，杭州多家银行透露，基准上浮5%不再是房贷利率的起步价，不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策，有的甚至还需要搭配一定额度的理财产品。
值得一提的是，申万房地产板块本周跌幅超5%，是所有行业中跌幅最大的板块，板块内的房地产公司市值合计蒸发了上千亿元！

图片来源：Wind
央行一周两次点名房地产
据央行官网消息，8月2日上午，央行召开2019年下半年工作电视会议。会议总结上半年工作，分析当前国内国际经济金融形势，研究部署下半年重点工作。央行行长易纲、党委书记郭树清出席会议并讲话。央行党委委员、副行长陈雨露、潘功胜、范一飞、朱鹤新、徐加爱、刘国强出席会议。陈雨露主持会议并作总结讲话。
会议部署了央行八项下半年重点工作清单：
一是坚持实施稳健的货币政策，保持松紧适度，及时预调微调。保持流动性合理充裕，引导广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。
二是加强政策协调配合，加快疏通货币政策向实体经济的传导机制，进一步激发市场微观主体活力。
三是坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战。
四是进一步深化金融供给侧结构性改革。
五是扩大金融对外开放。
六是不断提高金融服务和管理工作水平。
七是要因势利导发展金融科技。
八是继续加强中央银行政策宣传解读。
每经小编注意到，在第三条“坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战”中，央行就明确表示：
要在稳增长的基础上防风险，坚持“开正门、堵后门”，在保持高压态势和严打局面的同时，鼓励小型有特色的金融机构依法合规开展业务。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。
这也是央行在一周之内第二次点名房地产。此前在7月29日，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，本次会议指出房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导银行充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。并明确对房地产信贷领域提出以下几点要求：
保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；
加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；
加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
杭州房贷额度、利率均收紧
据浙江之声8月4日报道，全国多地房贷利率在连续回调后近期纷纷反弹。杭州多家银行透露，房贷额度、利率已双双收紧。基准上浮5%不再是房贷利率的起步价，不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策，有的甚至还需要搭配一定额度的理财产品。招商银行一位房贷经理透露，下半年只会紧不会松。房贷利率不仅调高了，银行放贷速度也明显放缓了。杭州曾经只要手续齐全，7天就能放款的时光不再。不少客户等款甚至要等一个半月到两个月。

图片来源：住浙网
另据住浙网研究员黄敏分析，以一套总价250万的刚需房源为例，替杭州的购房者算一笔账：首付三成75万，贷款175万。按照商业贷款30年，等额本息还款来计算。利率上浮5%，每月还款9550.07元；上浮8%，每月还款9709.14元。
算下来，从5%上浮到8%以后，每个月的月供需多掏159.07元，贷款本息总计要多还约5.7万元。
从房贷市场的表现看，自6月起，全国范围内多个城市房贷利率掉头向上，尤其是房地产热门的二线城市。来自融360的房贷统计数据显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。
据中国新闻网消息，从五月开始，南京、苏州、青岛、成都、天津等地都不同程度地上调了房贷利率。其中，南京部分银行首套房贷利率调整到基准利率上浮20%，苏州首套房贷利率也普遍按照基准利率上浮23%的标准执行。
不过和去年相比，购房者又算是幸运的了，去年四大行首套房利率上浮最高一度达到了20%，二套房达到了25%。
A股地产板块本周市值蒸发上千亿
据《国际金融报》报道，某大型股份制银行信贷人员表示，相较于其他行业，房地产定价高、量大且稳定，银行确实更愿意做这类业务，但每家银行的房地产业务都有一个限额，他所在的上海分行额度已经用完。他还坦言，已经感受到融资明显收紧的趋势。
另一家四大行的信贷部工作人员则表示，融资收紧主要表现在一方面商业地产审批从严，另一方面政策鼓励长租。此外，房地产行业是名单制管理，通常以行业50强为门槛，融资成本各家略有差异。
有行业人士认为，融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。
在此背景下，地产股在本周的股价明显承压。
每经小编注意到，7月31日、8月1日、8月2日三个交易日内申万房地产行业指数连续下跌，跌幅分别为2.41%、1.54%和1.54%，本周累计跌幅达到了5.36%。目前申万房地产板块的总市值超过了2万亿，这意味着一周时间内，这些房地产公司的市值就蒸发了超过千亿元！
以A股两大地产股龙头公司为例，万科A，本周下跌6.51%，市值蒸发了220亿元；保利地产，本周下跌4.56%，市值蒸发78亿元。
每日经济新闻综合浙江之声、住浙网、国际金融报、中国新闻网、每经APP