在安全環境下讓經濟恢復
日前我出席立法會財務委員會特別會議，匯報香港整體經濟的最新狀況，並就下年度財政預算案諮詢議員的意見。這是完善選舉制度後、新一屆立法會議員就職後，我首次跟議員們正式在議會上互動，理性的討論環境，令行政立法的良性互動與意見交流更為全面。議員在會議上提出的關注範圍廣泛，包括防控疫情、利民紓困措施、公共財政狀況、本港產業及經濟發展等。
我也不妨在此簡單概括一些要點。經濟方面，受惠於出口表現強勁，本地疫情大致穩定受控，內需動力持續恢復，加上電子消費券發放令私人消費開支錄得可觀增長，而私人投資亦顯著增長，這些因素支持去年經濟增長可達6.4%，結束了之前兩年的衰退走勢，失業率亦持續回落至4.1%。
財政方面，在即將完結的2021至22財政年度，財政赤字原估計為1,016億元，如果扣除發債、房屋儲備金及未來基金投資回報的回撥等因素，則赤字更高達1,800億元。不過，受惠於經濟穩步復蘇，加上市場對樓市前景偏向正面，賣地收入及發展商補地價的金額遠高於預期，而樓市及股市交投暢旺亦令物業及股票印花稅收入比預期理想，這些收入都大幅度緩和了今年度的赤字壓力。
然而，持續反覆的疫情所帶來的不確定性，對整體經濟、社會和民生帶來了磨人意志的壓力。我們要全力做好防疫控疫的工作，也力求善用公共資源，在疫情下為市民紓困、為中小企提供支持。不過，同時，我們也面對着外圍複雜多變的國際政治經濟格局，有必要繼續恪守審慎理財、應使則使的原則，並且保留一定的財政實力，以確保我們的金融穩定，並應付已知和未知的情況和需要。特別是香港作為全開放型的細小經濟體，須警惕外圍市場通脹升溫對本港市場的潛在風險和影響，包括加息風險、資金流逆轉及資產價格波動等。
我們既要安內，也要防外，盡力平衡各個環節，才能創造穩定發展的有利環境。目前複雜多變的內外環境，為新一份財政預算案帶來了不少限制和挑戰。在過去兩個月舉行的諮詢會中，不同界別的代表或持份者提出了他們的觀察和不同的建議。這些建議需要獲得政策支持，或突破執行上的限制，才有機會推行。我們都將相關的提議帶回相關的政策局考慮和審視，冀能達致政策可行、資源跟上。
過去幾年的經驗讓我們體會到，即使面對同一個問題，不同人對解決問題的進路卻可以非常不同，很多時候未必能達到一致共識。我們只能多作解說，在尋求大多數市民支持的同時，也希望持不同意見的朋友能理解。做決定後，我們會盡一切力量將事情做好，用結果爭取大家的認同。
就以去年在財政預算案推出的電子消費券為例，公布之時社會上也曾提出一些質疑和批評。然而，感謝團隊的努力、儲值支付工具營運商和一眾商戶的配合和推出優惠，還有市民大眾一起參與使用，透過多方同心合力辦好事情。其成效也反映在對經濟的提振和電子支付的更廣泛應用。初步統計，計劃開展以來，四家電子支付工具營運商合共新增了約470萬個個人帳戶，以及約96,000個商業帳戶，電子支付交易量亦顯著上升。
在近月的諮詢會中，不少朋友建議下一份財政預算案，繼續派發電子消費券，但也同時存在反對聲音，認為涉及金額龐大，應該將公共資源更具針對性地運用；也有人認為疫情下大家減少外出消費，令消費券作用有限。
此外，也有持份者希望預算案延續過去被稱作「派糖」的一次過紓困措施；但也有意見認為退稅、退差餉等措施只惠及收入較高、擁有資產的一群，或許會做成另類不平均。
另一方面，任何紓困措施一旦力求精準聚焦某群目標受眾，便容易因差異待遇而引起反彈。相反，如果措施做到普遍受惠，卻也有機會被視為對弱勢群體的關懷不足。如果能在大家都比較接受的範圍內爭取較理想效果，需要更好的平衡、更好的解說，也需要大家的諒解。
今年經濟展望基調不俗，最大的變數和障礙是困擾了我們兩年的新冠疫情的變化。我們必須合力，全面配合防疫控疫的工作，力求達致動態清零的目標，創造恢復與內地通關的有利條件，只有這樣才能在安全環境下，讓經濟有最大程度的恢復，也讓市民生活與出行免受疫情的干擾。
近18亿平方米销售面积峰值 楼市最后的“黄金一页”？
2022-01-18
从数据上看，房地产市场的活跃期似乎从未远去。
在调控政策频出、市场高开低走的2021年，全国商品房销售额达到18.19万亿元，首次突破18万亿；销售面积17.94亿平方米。两项指标双双达到历史峰值。
在这背后，是我国楼市少见的持续增长周期：从2015年以来，全国商品房销售规模连续7年保持增长，销售面积仅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增长。值得注意的是，自2017年以来，销售面积的增速就降至个位数，体现出趋稳的势头。
这期间，调控政策不断加码，手段也趋于成熟。但城市化进程的驱动和改善需求的释放，仍然令楼市在迈过供需平衡点后，继续有强劲的动力。
但种种迹象表明，这种增长很难持续。统计局于1月17日发布的数据显示，2021年的房地产投资、销售、融资等指标增速，都呈现出下滑的趋势，新开工面积则降至两位数。随着“三道红线”、集中供地等供给侧改革的深化，市场后继增长乏力，但从另一种意义上，这也意味着平稳趋势的延续。
这是红利时代的巅峰，也是调整期的开始。
从空间分布来看，2021年，长三角、大湾区等热点区域市场回暖，东部和中部地区也成为市场销售的主要拉动力量。相比之下，西部地区销售由涨转跌，东北地区则继续低迷。
从时间分布来看，在去年上下半年之间，市场表现有着明显的分野。其中，上半年的销售规模高歌猛进，但从7月开始，楼市月度成交规模同比由增转降，且降幅越来越大。到12月，商品房销售面积降幅已达到15.6%，销售金额降幅为17.8%。
信贷政策的收紧，是导致销售萎缩的主因。21世纪经济报道记者了解到，从去年下半年开始，相对宽松的信贷政策出现收紧，不仅开发贷款难度加大，按揭贷款同样受到影响。到年末，热点城市按揭贷款的放款周期普遍在4个月以上，部分城市甚至需要6个月以上。
事实上，去年9月以来，监管层已经在释放政策纠偏的信号。年末召开的中央政治局会议和中央经济工作会议还提出，“更好满足购房者的合理住房需求”。这些措施已经使楼市出现局部改善，但对于去年全年的数据影响仍然有限。
统计局的数据显示，去年以来，全国商品房投资、融资等指标的增速都在快速下滑。
其中，房地产开发投资增速从去年1-2月的38.3%，降至去年1-12月的4.4%，该指标甚至低于同期的固定资产投资增速。房地产对固定资产投资的拉动作用减弱，这也是近些年来首次出现。
同期，房地产企业到位资金来源增速从51.2%下降至4.2%。而整个2021年，房企的拿地面积都处于负增长状态，全年拿地面积下降15.5%。
房地产开发景气指数则从去年2月的101.45，一路下滑至100.36。
信贷政策对市场主体的影响显而易见，并与数据表现形成呼应。21世纪经济报道记者了解到，去年年初，不少上市房企制定了较为“激进”销售目标，到下半年，企业又纷纷出手下调。但即便如此，仍然有不少房企未能完成调整后的目标。
上海易居房地产研究院表示，2021年，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至去年12月末，有逾八成未完成全年业绩目标。
与此同时，企业在去年下半年的投资热情和拿地支出，均低于上半年，这也使得热点城市的第二轮、第三轮集中供地热度，明显不及第一轮。
尽管信心尚未完全恢复，但若拉长周期来看，近几年的房地产市场仍然活跃。
从2015年以来，全国商品房销售规模连续7年保持增长，销售面积仅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增长。
这期间，全国商品房年度销售面积从不到13亿平方米，增长到接近18亿平方米，增幅接近40%。销售金额从8.7万亿元，增长至18万亿元，增幅达到109%。
过去多年来，我国房地产市场的运行多以三年为一个波动周期。相比之下，连续七年的持续增长周期显得颇为罕见。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，城市化进程仍然能够带来大量需求，且在此前的大规模“上车”后，改善型需求也迎来释放周期（热点城市尤其明显）。加之近几年政策环境相对宽松，使得房地产市场出现一段持续增长期。
根据官方数据，2015年，我国常住人口城市化率为56.1%，到2020年升至63.89%。近8个点的城市化率增幅，成为近年来房地产市场的重要驱动力。
但与此同时，政策调控的导向和手段也在此期间发生了根本性的变化。2016年末的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了多项配套政策，力度和广度都甚于以往。
到2020年，政策开始向供给侧延伸。以“三道红线”“五档房贷管理”为代表的房地产金融审慎管理政策，以“集中供地”为代表的供地政策，开始作用于金融和土地两个重要端口。此时，房地产长效机制也开始发挥作用。
这些政策的效果正逐渐显现。近五年来（2017年到2021年），全国商品房销售面积的增速开始降至个位数，分别为7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。近三年来（2019年到2021年），商品房销售额的增速也维持在个位数，说明市场的波动正在收窄。
“虽然有疫情影响，但过去两年的商品房销售规模都没有发生大幅波动，说明整体市场还是趋于稳定的。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。
多数分析人士认为，这种趋稳的局面将会长期存在，但按照当前的政策趋势和市场走势，近18亿平方米的销售规模，有可能成为历史峰值。未来的市场销售大概率将平稳下滑，但短期内仍将维持在一定的规模。
一个重要的理由在于，市场信心很难彻底恢复，且库存储备相对不足。自2019年以来，房地产企业拿地面积已连续三年负增长。而在2021年，全国商品房新开工面积也已达到两位数降幅。
至于市场规模，多数机构认为，未来几年间，商品房销售面积会维持在16-17亿平方米，销售规模也将在17-18万亿的量级。